Statut du bailleur privé : le nouveau dispositif pour investir dans le locatif

Actualités · 4 min de lecture · 28 septembre 2026

C’est la principale nouveauté de la loi de finances pour 2026 pour les investisseurs : le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun ou « relance logement ». Il permet d’amortir fiscalement un logement loué nu, un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée. Voici comment il fonctionne, pour qui il est intéressant et ce qui pourrait changer avec le budget 2027.

Le principe

En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, sans possibilité d’amortir le bien. Le statut du bailleur privé change la donne : il permet de déduire chaque année un pourcentage du prix d’achat, comme en LMNP. L’amortissement réduit les revenus fonciers imposables et peut même créer un déficit, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

En échange, le propriétaire accepte de louer à un loyer inférieur au marché, selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.

Les logements éligibles

• Un logement situé dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues.
• Un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement.
• Ou un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’achat, avec un logement classé A ou B au diagnostic de performance énergétique après travaux.
• Acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de zone géographique.

Les taux d’amortissement

L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition, la part du terrain n’étant pas amortissable. Son taux dépend du type de logement et du niveau de loyer :

Niveau de loyer	Logement neuf	Logement ancien rénové
Intermédiaire	3,5 % par an	3 % par an
Social	4,5 % par an	3,5 % par an
Très social	5,5 % par an	4 % par an

La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond est relevé lorsque au moins la moitié des loyers concernés relève du logement social, et peut atteindre 12 000 € pour le logement très social.

Les conditions à respecter

• Louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans.
• Mettre le logement en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement ou des travaux.
• Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire correspondant au niveau choisi.
• Ne pas cumuler, pour un même logement, avec une réduction d’impôt comme le Denormandie ou le Malraux.

Exemple chiffré

Ces 7 000 € viennent réduire chaque année vos revenus fonciers. Pour un contribuable imposé dans la tranche à 30 %, l’économie d’impôt sur le revenu atteint 2 100 € par an, avant prélèvements sociaux, soit 18 900 € sur les 9 ans d’engagement.

Statut du bailleur privé, LMNP ou Denormandie ?

	Bailleur privé	LMNP	Denormandie
Type de location	Nue	Meublée	Nue
Avantage	Amortissement de 3 à 5,5 % par an	Amortissement du bien et du mobilier	Réduction d’impôt de 12 à 21 %
Loyer plafonné	Oui	Non	Oui
Durée d’engagement	9 ans	Aucune	6, 9 ou 12 ans

Le statut du bailleur privé vise surtout les investisseurs qui veulent louer nu, à l’année, et réduire l’imposition de leurs revenus fonciers. Le LMNP reste plus souple, sans plafond de loyer, mais impose de louer meublé.

Ce qui pourrait changer en 2027

Dans sa lettre du 24 septembre 2026 aux acteurs du logement, le Premier ministre a annoncé vouloir rendre le dispositif « significativement plus attractif » dans l’ancien, notamment en revoyant le seuil de travaux. Ces évolutions devront être votées : suivez notre article sur le budget 2027 et l’immobilier.

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