Loi Denormandie 2026 : conditions, avantages et exemple chiffré

Immobilier ancien · 8 min de lecture · Mis à jour en septembre 2026

Acheter un logement ancien à rénover dans une ville moyenne, le remettre à neuf puis le louer à loyer maîtrisé, en échange d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % : c’est le principe de la loi Denormandie. Prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, elle reste l’une des rares réductions d’impôt encore ouvertes pour la location nue depuis la fin du Pinel. Voici les conditions à connaître en 2026.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Mise en place en 2019, la loi Denormandie (article 199 novovicies du Code général des impôts) reprend le mécanisme de l’ancien dispositif Pinel, mais l’applique à l’ancien avec travaux plutôt qu’au neuf. Son objectif : revitaliser les centres des villes moyennes en encourageant la rénovation de logements dégradés, puis leur location à loyer maîtrisé.

Concrètement, vous achetez un logement ancien, vous le faites rénover par des professionnels, puis vous le louez nu pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, l’État vous accorde une réduction d’impôt calculée sur l’ensemble de l’opération : prix d’achat, frais d’acquisition et travaux.

Les communes éligibles

Le logement doit se situer dans une commune où le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. Trois cas ouvrent droit au dispositif :

• les communes du programme national Action Cœur de Ville ;
• les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
• les autres communes reconnues par arrêté pour leur fort besoin de réhabilitation.

Plusieurs centaines de villes moyennes sont concernées, comme Cahors, Laval, Metz, Mulhouse, Pau, Périgueux, Saint-Brieuc ou Tarbes. Pour vérifier une commune, utilisez le simulateur disponible sur service-public.fr.

Les travaux exigés

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, frais et travaux compris. Autrement dit, pour un logement acheté 120 000 € frais inclus, il faut au moins 40 000 € de travaux. Ils doivent être facturés par des entreprises et achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition.

Deux voies permettent de qualifier les travaux :

• une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % en logement collectif, ou 20 % en maison individuelle ;
• ou la réalisation d’au moins deux des cinq types de travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.

Les travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement des surfaces habitables comptent aussi dans le montant retenu, de même que la création de surfaces habitables à partir de surfaces annexes.

Les conditions de location

Vous devez vous engager à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant 6, 9 ou 12 ans, dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Un engagement initial de 6 ou 9 ans peut être prolongé, dans la limite de 12 ans au total.

Deux plafonds s’appliquent pendant toute la durée de l’engagement :

• un plafond de loyer au m², fixé chaque année par zone et ajusté par un coefficient qui favorise les petites surfaces (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2) ;
• un plafond de ressources du locataire, qui dépend de la zone et de la composition du foyer.

Plafonds de loyer 2026 (hors charges)	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 et C
Loyer maximum par m²	19,71 €	14,64 €	11,80 €	10,26 €

Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. Il peut en revanche s’agir d’un ascendant ou d’un descendant, s’il respecte les plafonds de ressources.

Le calcul de la réduction d’impôt

La réduction est calculée sur le prix de revient du logement (achat, frais et travaux), retenu dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² de surface habitable, pour deux logements par an au maximum.

Durée d’engagement	Taux	Répartition
6 ans	12 %	2 % par an pendant 6 ans
9 ans	18 %	2 % par an pendant 9 ans
12 ans	21 %	2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans

La réduction s’applique à partir de l’année d’achèvement des travaux. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an) et la part qui dépasse votre impôt de l’année n’est pas reportable.

Exemple chiffré : un deux-pièces en ville moyenne

	Montant
Prix de revient retenu	160 000 €
Réduction d’impôt totale (21 %)	33 600 €
Réduction par an, années 1 à 9 (2 %)	3 200 €
Réduction par an, années 10 à 12 (1 %)	1 600 €
Loyer maximum (10,26 € × 1,08 × 50 m²)	554 € par mois

Avec un loyer de 540 € par mois, le rendement brut atteint environ 4 %, auquel s’ajoutent 3 200 € d’impôt en moins chaque année pendant 9 ans. Cette réduction reste sous le plafond global de 10 000 €, à condition de ne pas cumuler d’autres avantages fiscaux importants la même année.

Denormandie, Malraux ou LMNP ?

	Denormandie	Malraux	LMNP
Type de bien	Logement ancien à rénover en ville moyenne	Immeuble ancien en site patrimonial remarquable	Logement meublé, neuf ou ancien
Avantage fiscal	Réduction de 12 % à 21 % du prix de revient	Réduction de 22 % ou 30 % des travaux	Loyers peu ou pas imposés grâce à l’amortissement
Location	Nue, 6, 9 ou 12 ans	Nue, 9 ans	Meublée
Plafonds de loyer et de ressources	Oui	Non	Non
Plafonnement des niches (10 000 €)	Oui	Non	Non concerné

Le Denormandie et le LMNP ne se cumulent pas sur un même logement, puisque l’un impose la location nue et l’autre la location meublée. Ils peuvent en revanche se compléter au sein d’un même patrimoine. Pour aller plus loin, consultez nos guides de la loi Malraux et du LMNP.

Ce qui change en 2025-2026

• Prolongation jusqu’au 31 décembre 2027 : la loi du 9 avril 2024 a prolongé le dispositif, qui reste ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’à cette date.
• Plafonds de loyer revalorisés : les plafonds 2026, publiés en mars 2026, vont de 19,71 € par m² en zone A bis à 10,26 € en zones B2 et C.
• Fin du Pinel : depuis le 1er janvier 2025, le Pinel n’est plus ouvert aux nouvelles acquisitions. Le Denormandie devient l’une des rares réductions d’impôt encore disponibles pour la location nue.
• Nouveau statut du bailleur privé : la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, crée un régime d’amortissement pour les logements loués nus, neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux. Il ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même logement : il faut choisir entre la réduction d’impôt et l’amortissement.

Démarches et obligations

• Vérifier l’éligibilité de la commune et faire chiffrer les travaux avant de signer l’achat.
• Conserver les factures des entreprises et les justificatifs de performance énergétique (diagnostics avant et après travaux, ou liste des travaux réalisés).
• L’année d’achèvement des travaux, joindre l’engagement de location (formulaire 2044-EB) à votre déclaration de revenus et reporter la réduction sur la déclaration 2042-RICI.
• Chaque année, déclarer les loyers en revenus fonciers et vérifier le respect des plafonds de loyer et de ressources.

Atouts, limites et risques

Les atouts

• Une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix de revient.
• Un prix d’achat souvent inférieur à celui du neuf dans les mêmes villes.
• Un logement rénové et plus économe en énergie, donc plus facile à louer et à valoriser.
• Un dispositif ouvert jusqu’à fin 2027.

Les limites et les risques

• Marché locatif : certaines villes moyennes ont une demande plus fragile que les grandes métropoles ; étudiez la vacance locative et les loyers pratiqués.
• Plafonds : le loyer et les ressources du locataire sont encadrés pendant toute la durée de l’engagement.
• Chantier : un dépassement de budget ou un retard peut compromettre le seuil de 25 % ou le délai d’achèvement.
• Plafonnement des niches : la réduction entre dans la limite de 10 000 € par an et n’est pas reportable.
• Revente : vendre avant la fin de l’engagement entraîne la reprise de la réduction, sauf en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès.

La check-list avant d’acheter

• La commune figure-t-elle dans la liste des communes éligibles ?
• Les travaux atteignent-ils 25 % du coût total et l’un des deux critères de performance énergétique ?
• Les devis sont-ils fermes, et le calendrier permet-il un achèvement avant la fin de la deuxième année ?
• Le loyer plafonné est-il cohérent avec le marché local ?
• La réduction annuelle tient-elle sous le plafond de 10 000 € avec vos autres avantages fiscaux ?
• Quelle durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) correspond à votre horizon de placement ?

Questions fréquentes sur la loi Denormandie

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Oui, à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et que ses ressources respectent les plafonds.

Peut-on cumuler Denormandie et LMNP ?

Non. Le Denormandie impose une location nue : un logement loué meublé n’y ouvre pas droit. Les deux dispositifs peuvent en revanche coexister dans un même patrimoine, sur des biens différents.

Peut-on réaliser les travaux soi-même ?

Non. Seuls les travaux facturés par des entreprises sont pris en compte dans le prix de revient et dans le seuil de 25 %.

Que se passe-t-il en cas de revente avant la fin de l’engagement ?

La réduction d’impôt obtenue est reprise, sauf en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.

Comment savoir si une commune est éligible ?

Le simulateur de service-public.fr permet de vérifier en quelques secondes si une commune est concernée par le dispositif.

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