Le LMNP

LMNP · 11 min de lecture · Mis à jour en septembre 2026

Louer un logement meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste, en 2026, l’une des façons les plus efficaces de percevoir des loyers peu ou pas imposés. La loi de finances pour 2026 a préservé le mécanisme clé, l’amortissement, mais plusieurs règles ont bougé : prélèvements sociaux, plafonds du micro-BIC, fiscalité à la revente. Voici l’essentiel pour investir en connaissance de cause.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Être LMNP, ce n’est pas créer une société ni adopter un statut juridique particulier : c’est simplement louer un logement meublé sans que cette activité soit votre métier. Vos loyers ne relèvent alors pas des revenus fonciers, comme en location nue, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est précisément cette catégorie qui ouvre droit à l’amortissement.

Le logement doit être réellement meublé. Un décret fixe la liste minimale des équipements : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien ménager.

Le LMNP s’applique à plusieurs formes de location :

• la location meublée à l’année : bail d’un an, ou de 9 mois pour un étudiant ;
• le bail mobilité, de 1 à 10 mois, pour les personnes en formation, en stage, en mission ou en mutation ;
• la location saisonnière (meublé de tourisme), encadrée plus strictement depuis la loi Le Meur ;
• le logement en résidence de services gérée (étudiante, seniors, EHPAD, tourisme) : vous le louez à un exploitant via un bail commercial. C’est le LMNP dit « para-hôtelier », détaillé dans notre guide dédié.

LMNP ou LMP : où est la frontière ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors qu’au moins une de ces deux conditions est remplie :

• les recettes de location meublée de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an ;
• ou elles sont inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels, etc.).

Si les deux seuils sont franchis, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) : cotisations sociales, déficit imputable sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles… C’est un autre régime, avec ses propres calculs. Attention : on parle bien de recettes (les loyers encaissés), et non de bénéfice.

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?

C’est la décision qui conditionne la rentabilité nette de votre investissement.

	Micro-BIC	Régime réel
Accès	Recettes jusqu’à 83 600 € (loyers 2026) ; 77 700 € pour les loyers 2025	Sur option, quel que soit le montant ; de droit au-delà du plafond
Revenu imposable	Loyers moins un abattement forfaitaire de 50 %	Loyers moins les charges réelles et les amortissements
Charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance…)	Non déductibles, couvertes par l’abattement	Déductibles
Amortissement du bien et du mobilier	Non	Oui
Formalités	Très simples	Comptabilité et liasse fiscale (expert-comptable conseillé)
Idéal pour	Un bien payé comptant, avec peu de charges	Un achat à crédit, des charges élevées, une détention longue

Le cas des meublés de tourisme. Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d’un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. Un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes conserve l’abattement de 50 %, jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026.

Comment opter pour le réel ? L’option s’exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année concernée, puis elle se reconduit tacitement chaque année. Le plafond s’apprécie selon l’année d’encaissement des loyers, et le réel ne s’impose qu’après deux années consécutives au-dessus du plafond.

L’amortissement, le vrai moteur du LMNP

Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur de votre bien, comme une entreprise amortit ses équipements. C’est une charge comptable : vous ne décaissez rien, mais elle réduit votre bénéfice imposable.

• Le terrain ne s’amortit pas : on isole sa quote-part, souvent de l’ordre de 10 à 20 % du prix selon l’emplacement.
• Le bâti s’amortit par composants (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques, agencements), sur des durées allant d’une dizaine d’années à 40 ou 50 ans.
• Le mobilier et les équipements s’amortissent sur 5 à 10 ans environ.
• Les travaux s’amortissent sur leur durée d’utilisation.

La règle à connaître : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il est limité au montant des loyers diminués des autres charges. L’excédent n’est pas perdu : il est mis en réserve et reportable sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. Le déficit issu des autres charges, lui, ne s’impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans.

Résultat : pendant de longues années, le bénéfice imposable est souvent nul. Et comme les prélèvements sociaux portent sur ce même bénéfice, ils tombent eux aussi à zéro.

Exemple chiffré : micro-BIC contre réel

	Micro-BIC	Régime réel
Loyers encaissés	7 800 €	7 800 €
Abattement ou charges déduites	− 3 900 €	− 4 350 €
Amortissements déduits	—	− 3 450 €
Revenu imposable	3 900 €	0 €
Impôt sur le revenu (30 %)	1 170 €	0 €
Prélèvements sociaux (18,6 %)	725 €	0 €
Total à payer chaque année	≈ 1 895 €	0 €

Au réel, les amortissements possibles atteignent environ 4 964 € par an (simplification : 127 500 € de bâti sur 30 ans et 5 000 € de mobilier sur 7 ans). Seuls 3 450 € sont utilisés cette année (7 800 € − 4 350 €) ; les 1 514 € restants sont mis en réserve pour les années suivantes.

Exemple simplifié, hors CFE, frais d’acquisition et évolution des loyers.

La revente : plus-value et réintégration des amortissements

En LMNP, la plus-value de revente suit le régime des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

La nouveauté, c’est la réintégration des amortissements. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent diminuer le prix d’achat retenu dans le calcul. Autrement dit, 40 000 € d’amortissements déduits, ce sont 40 000 € de plus-value brute en plus.

En général, l’économie d’impôt accumulée pendant la détention reste supérieure à ce surcoût, surtout si vous conservez le bien longtemps. Seuls les amortissements effectivement déduits sont concernés : ceux mis en réserve et jamais utilisés ne sont pas réintégrés.

Ce qui change en 2025-2026

Texte	Ce que ça change pour vous
Loi de finances pour 2026 (19 février 2026)	L’amortissement est préservé : l’amendement qui voulait le plafonner à 2 % par an a été écarté.
Loi de financement de la Sécurité sociale 2026	Prélèvements sociaux sur les loyers meublés portés à 18,6 % (au lieu de 17,2 %). La location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Revalorisation des seuils	Plafond du micro-BIC porté à 83 600 € pour les loyers encaissés en 2026 (77 700 € pour ceux de 2025).
Loi de finances pour 2025	Réintégration des amortissements dans la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025, hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
Loi Le Meur (novembre 2024)	Meublés de tourisme non classés : abattement réduit à 30 % dans la limite de 15 000 €. Pouvoirs renforcés des communes : quotas, enregistrement, durée de location des résidences principales.
Statut du bailleur privé (dispositif « Jeanbrun »)	Nouvel amortissement en location nue, sous conditions (loyers encadrés, engagement de 9 ans). Il ne concerne pas le meublé.

Démarches et obligations

1. Déclarer le début d’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI), dans les 15 jours qui suivent la première mise en location. C’est gratuit et vous obtenez un numéro SIRET.
2. Choisir votre régime : le micro-BIC s’applique par défaut, le réel se fait sur option.
3. Au micro-BIC : vous reportez vos recettes brutes sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO.
4. Au réel : vous tenez une comptabilité et déposez chaque année, par voie électronique (en général en mai), une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes), puis vous reportez le résultat sur la 2042 C PRO. Un expert-comptable spécialisé s’en charge pour quelques centaines d’euros par an, déductibles.
5. La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due selon votre commune et votre situation. Elle n’est pas due l’année du début d’activité, et les loueurs dont les recettes ne dépassent pas 5 000 € en sont exonérés.
6. Respecter les règles du logement : décence et performance énergétique (les « passoires thermiques » sont progressivement interdites à la location) et, pour la location touristique, les règles de votre commune (déclaration, enregistrement, changement d’usage).

Atouts, limites et risques

Les atouts

• Une fiscalité très douce au réel : un impôt souvent nul pendant de longues années.
• Des loyers meublés généralement plus élevés qu’en location nue.
• Des baux plus courts et plus souples.
• Aucune société à créer : l’investissement se fait en direct.

Les limites et les risques

• Plus de rotation des locataires, et un mobilier à entretenir et à renouveler.
• Une comptabilité à tenir au réel.
• Une fiscalité de sortie alourdie par la réintégration des amortissements, hors résidences exemptées.
• Les risques de tout investissement locatif : vacance, impayés, travaux imprévus, baisse de la valeur du bien. L’immobilier n’est pas un placement liquide et comporte un risque de perte en capital.
• Une fiscalité qui peut encore évoluer : le régime du meublé est rediscuté à chaque loi de finances.

Questions fréquentes sur le LMNP

Peut-on être LMNP en étant salarié ?

Oui. Le LMNP est compatible avec n’importe quelle activité professionnelle : il s’agit de la gestion de votre patrimoine privé, pas d’un second métier.

Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours de route ?

Oui. L’option se fait au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année concernée. Votre expert-comptable établit alors le bilan d’ouverture et le plan d’amortissement. L’option se reconduit ensuite chaque année, sauf si vous y renoncez.

Peut-on faire du LMNP via une SCI ?

En principe, non. La location meublée est une activité commerciale : une SCI qui la pratique de façon habituelle devient passible de l’impôt sur les sociétés (au-delà d’une tolérance de 10 % de ses recettes) et sort du cadre LMNP. On investit donc en direct, en indivision, ou via une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu.

Faut-il obligatoirement un expert-comptable ?

Non, mais au réel c’est fortement conseillé : plan d’amortissement par composants, liasse fiscale, suivi des amortissements mis en réserve. Ses honoraires sont déductibles de vos loyers.

Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aussi en micro-BIC ?

Oui : les 18,6 % s’appliquent sur le revenu imposable après l’abattement de 50 %. Au réel, ils portent sur le bénéfice : s’il est nul grâce à l’amortissement, vous ne payez pas de prélèvements sociaux.

Le LMNP va-t-il disparaître ?

Rien ne l’indique à ce jour : la loi de finances pour 2026 a écarté le plafonnement de l’amortissement. Mais la fiscalité du meublé est régulièrement débattue. Raison de plus pour choisir un bien d’abord pour sa qualité et sa rentabilité, et non pour le seul avantage fiscal.

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