Villas avec piscine, rizières et spots de surf : Bali attire de nombreux investisseurs français, séduits par des prix d’entrée inférieurs à ceux des stations balnéaires européennes et par une forte demande touristique. Mais investir en Indonésie ne ressemble pas à un achat immobilier en France : un étranger ne peut pas y être pleinement propriétaire, la location touristique est très encadrée et la fiscalité se joue dans deux pays. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer en 2026.
25 à 30 ans
Durée habituelle d’un leasehold
7 à 12 %
Rendement brut annoncé par les vendeurs
≈ 65 %
Taux d’occupation moyen des villas
20 %
Retenue indonésienne sur les loyers des non-résidents
L’essentiel
- Un étranger ne peut pas acheter en pleine propriété à Bali : l’investissement passe le plus souvent par un leasehold, un bail de 25 à 30 ans, souvent renouvelable.
- Les vendeurs annoncent des rendements bruts de 7 à 12 %, mais le rendement réel dépend des frais de gestion, des impôts et de la durée restante du bail, qui se déprécie avec le temps.
- Louer à des touristes est une activité commerciale encadrée : structure locale et licences (ou gestionnaire agréé) sont indispensables, et les contrôles se sont renforcés depuis 2025.
- Les loyers sont imposés en Indonésie et déclarés en France, où la convention fiscale de 1979 accorde un crédit d’impôt pour éviter la double imposition.
Sommaire
Pourquoi investir à Bali ?
Bali combine une fréquentation touristique soutenue tout au long de l’année, une clientèle internationale et des prix au m² encore éloignés de ceux de la Côte d’Azur ou des Baléares. La plupart des projets proposés aux investisseurs sont des villas neuves avec piscine, destinées à la location de courte durée et confiées à une société de gestion locale.
Ces atouts ont leur contrepartie : un cadre juridique très différent du droit français, une réglementation locale qui évolue vite, et des revenus exposés aux aléas du tourisme comme au taux de change de la roupie.
Ce qu’un étranger peut acheter
La loi agraire indonésienne de 1960 réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens indonésiens. Un étranger dispose de trois voies légales :
| Formule | Principe | Durée | Pour qui ? |
|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Bail de longue durée sur un terrain et une villa, signé devant notaire | 25 à 30 ans, souvent renouvelable par contrat | Tout investisseur, sans visa : c’est la formule la plus courante |
| Hak Pakai | Droit d’usage enregistré au cadastre | Jusqu’à 80 ans (30 + 20 + 30) | Étrangers résidents (titre de séjour KITAS ou KITAP), pour un seul bien à usage d’habitation, au-dessus d’un prix minimum |
| PT PMA + HGB | Société indonésienne à capitaux étrangers, titulaire d’un droit de construire | Jusqu’à 80 ans (30 + 20 + 30) | Investisseurs qui exploitent une activité : location touristique, plusieurs biens |
À proscrire : les montages avec prête-nom (nominee), où un Indonésien détient le titre pour le compte d’un étranger. Ces accords sont nuls, et les tribunaux ne reconnaissent que le titulaire du certificat.
Avant toute signature, faites vérifier le titre foncier auprès de l’agence foncière nationale (BPN), le zonage du terrain, le permis de construire (PBG) et le certificat d’usage du bâtiment (SLF).
Où investir sur l’île ?
Les prix varient fortement selon les secteurs. Ordres de grandeur relevés fin 2025 :
| Secteur | Profil | Prix indicatif au m² |
|---|---|---|
| Canggu | Surf, nomades digitaux, forte demande locative | 2 500 à 3 500 € |
| Seminyak | Quartier établi, restaurants et plages | 2 000 à 2 500 € |
| Ubud | Rizières, culture, clientèle bien-être | 1 500 à 2 500 € |
L’île voisine de Lombok, moins développée, propose des villas en bord de mer à partir de 200 000 € environ. Au-delà du quartier, vérifiez le zonage : un terrain en zone agricole ne peut pas accueillir de projet touristique, et les autorités de Bali refusent désormais les nouveaux permis sur les rizières.
Louer sa villa en toute légalité
Louer une villa à des touristes est une activité commerciale. Pour être en règle, l’exploitant doit disposer d’une structure et de licences locales : société PT PMA avec le bon code d’activité, numéro d’entreprise (NIB) obtenu via le système OSS, licence d’hébergement touristique et enregistrement fiscal.
En pratique, la plupart des investisseurs étrangers confient leur villa à une société de gestion qui détient ces autorisations : elle commercialise la villa sur les plateformes de réservation, gère l’accueil, le ménage et l’entretien, puis reverse les loyers nets. Vérifiez ses licences : depuis 2025, les autorités scellent des villas exploitées sans autorisation et multiplient les contrôles fiscaux.
Alternative plus simple : la location longue durée à un résident ou à un expatrié, moins rentable mais moins exposée à la saisonnalité et aux contrôles visant la location touristique.
Exemple chiffré : une villa de deux chambres
Les hypothèses
Villa de deux chambres avec piscine achetée 300 000 € en leasehold de 30 ans, louée en moyenne 150 € la nuit avec un taux d’occupation de 65 %. Frais de gestion, commissions des plateformes et entretien estimés à 30 % des loyers. Retenue indonésienne de 20 %, calculée ici sur les loyers bruts par prudence.
| Par an | |
|---|---|
| Loyers bruts (150 € × 365 nuits × 65 %) | 35 588 € |
| Frais de gestion, commissions et entretien (30 %) | − 10 676 € |
| Retenue à la source indonésienne (20 %) | − 7 118 € |
| Revenu net avant impôt français | 17 794 € |
| Dépréciation du bail (300 000 € ÷ 30 ans) | − 10 000 € |
| Revenu net économique | 7 794 € |
Le rendement brut atteint 11,9 %, dans le haut de la fourchette annoncée. Après frais et retenue indonésienne, il tombe à 5,9 %. Et si l’on tient compte de la dépréciation du bail, qui ne vaut plus rien à son échéance s’il n’est pas prolongé, le rendement économique se situe autour de 2,6 %, avant impôt français éventuel et hors effet de change.
Une prolongation du bail, une hausse des loyers ou une revente avec plus-value peuvent améliorer ce résultat ; une baisse de fréquentation ou une dépréciation de la roupie peuvent le dégrader.
La fiscalité en Indonésie et en France
En Indonésie
- Loyers : pour un propriétaire non résident, une retenue à la source de 20 % des loyers bruts s’applique généralement. Via une société PT PMA, les bénéfices supportent l’impôt sur les sociétés indonésien, puis les dividendes une retenue à la source.
- Taxe hôtelière : une taxe locale de 10 % s’applique aux nuitées, en principe facturée aux voyageurs.
- Taxe foncière : une taxe annuelle (PBB) est due sur la valeur du bien.
- Revente : la cession est elle aussi taxée en Indonésie, selon la formule de détention.
En France
Résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur vos revenus mondiaux. La convention fiscale franco-indonésienne du 14 septembre 1979 prévoit que les revenus immobiliers sont imposables en Indonésie, où le bien est situé. Ils doivent aussi être déclarés en France, qui accorde alors un crédit d’impôt égal à l’impôt indonésien, dans la limite de l’impôt français correspondant.
Côté formalités, déclarez les revenus perçus à l’étranger (formulaire 2047) et tout compte bancaire ouvert en Indonésie (formulaire 3916). La catégorie d’imposition des loyers et l’application des prélèvements sociaux méritent une analyse au cas par cas.
Ce qui change en 2025-2026
- Moins de nouveaux projets touristiques : après les inondations de septembre 2025, le gouverneur de Bali a gelé les permis touristiques sur les terres agricoles, notamment à Denpasar, Badung, Gianyar et Tabanan. Un accord signé en août 2025 prévoit aussi d’interdire les nouveaux hôtels et restaurants dans six régences moins développées à partir de 2026.
- Contrôles renforcés sur les villas : villas sans licence mises sous scellés, contrôles fiscaux et démolitions de constructions illégales. En décembre 2025, le gouverneur a évoqué l’arrêt d’Airbnb, avant que le ministère du Tourisme confirme que les plateformes restent autorisées.
- Capital minimum des PT PMA abaissé : depuis octobre 2025, le capital libéré exigé d’une société à capitaux étrangers passe de 10 à 2,5 milliards de roupies (environ 160 000 dollars). Le plan d’investissement minimum de 10 milliards de roupies reste exigé.
Atouts, limites et risques
Les atouts
- Un prix d’entrée inférieur à celui des stations balnéaires européennes.
- Une demande touristique internationale présente toute l’année.
- Une gestion locative entièrement déléguée, de la réservation à l’entretien.
- Une diversification géographique et monétaire du patrimoine.
Les limites et les risques
- Juridique : pas de pleine propriété ; la solidité du bail, du titre foncier et des permis conditionne tout l’investissement.
- Réglementaire : les règles locales (permis, licences, zonage) évoluent vite et les contrôles se durcissent.
- Dépréciation du bail : un leasehold perd de la valeur à mesure que son échéance approche.
- Change : les loyers sont encaissés en roupies ou en dollars ; une baisse face à l’euro réduit le rendement.
- Promoteur et gestionnaire : retards de chantier, défaillance ou gestion opaque pèsent lourd quand on investit à l’autre bout du monde.
- Liquidité : la revente peut être longue, et les rendements « garantis » très élevés sont à regarder avec méfiance.
La check-list avant d’investir
- Le titre foncier a-t-il été vérifié auprès de la BPN, sans hypothèque ni litige ?
- Le terrain est-il en zone touristique, avec permis de construire (PBG) et certificat d’usage (SLF) ?
- Quelle est la durée du bail, et les conditions de renouvellement (durée, prix) sont-elles écrites ?
- Le gestionnaire détient-il les licences d’exploitation, et ses taux d’occupation sont-ils vérifiables ?
- Le rendement annoncé intègre-t-il les frais, les impôts et la dépréciation du bail ?
- Les conséquences fiscales en France ont-elles été chiffrées ?
Questions fréquentes sur l’investissement à Bali
Un Français peut-il devenir propriétaire à Bali ?
Pas en pleine propriété : le Hak Milik est réservé aux Indonésiens. Un Français peut en revanche signer un leasehold, obtenir un droit d’usage (Hak Pakai) s’il réside en Indonésie, ou investir via une société PT PMA.
Faut-il un visa pour investir en leasehold ?
Non. Le leasehold est accessible sans titre de séjour. Le Hak Pakai suppose en revanche un titre de séjour indonésien (KITAS ou KITAP).
Que se passe-t-il à la fin du leasehold ?
Le terrain et la villa reviennent au propriétaire indonésien, sauf prolongation. Négociez dès l’achat une option de renouvellement écrite, avec sa durée et son prix.
Peut-on financer l’achat par un crédit ?
Les banques françaises financent rarement un bien situé à Bali. L’achat se fait souvent au comptant, ou grâce à un crédit adossé à un patrimoine détenu en France.
Faut-il déclarer ses revenus en France ?
Oui. Résident fiscal français, vous déclarez les loyers de source indonésienne (formulaire 2047). La convention fiscale vous accorde un crédit d’impôt pour l’impôt payé en Indonésie, dans la limite de l’impôt français correspondant.
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Sources
- impots.gouv.fr : convention fiscale entre la France et l’Indonésie
- BOFiP : convention fiscale France–Indonésie
- ASEAN Briefing : baisse du capital minimum des PT PMA
Article à visée informative, à jour au 28 septembre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé : les règles évoluent et chaque situation est différente. Tout investissement immobilier, a fortiori à l’étranger, comporte des risques, notamment de perte en capital, de change et de liquidité.