Loi Malraux 2026 : conditions, avantages et exemple chiffré

Immobilier ancien · 9 min de lecture · Mis à jour en septembre 2026

Restaurer un immeuble ancien au cœur d’un centre historique et déduire de son impôt 22 % ou 30 % du montant des travaux : c’est le principe de la loi Malraux. En 2026, le dispositif conserve ses deux grands atouts : un plafond de 400 000 € de travaux sur quatre ans et une réduction qui échappe au plafonnement global des niches fiscales. Voici comment il fonctionne et à qui il s’adresse.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Héritier de la loi Malraux de 1962 sur la sauvegarde des centres historiques, le dispositif prend aujourd’hui la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, prévue à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Elle récompense le propriétaire qui finance la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur protégé, puis le met en location.

Concrètement, vous achetez un appartement dans un immeuble à restaurer, le plus souvent auprès d’un opérateur spécialisé qui pilote le chantier. Le prix se décompose en deux parts : le foncier (l’immeuble en l’état), qui n’ouvre droit à aucun avantage, et les travaux de restauration, qui servent de base à la réduction d’impôt. Dans la plupart des programmes, la part travaux est majoritaire.

À la différence du Denormandie, le Malraux n’impose aucun plafond de loyer ni de ressources : l’État encourage ici la sauvegarde du patrimoine, et non le logement à loyer modéré.

Les zones éligibles et les taux

L’immeuble doit se situer dans un site patrimonial remarquable. Créés en 2016, les SPR regroupent les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP, et couvrent le cœur historique de nombreuses villes. Le taux de la réduction dépend du document qui protège le secteur :

Situation de l’immeuble	Taux	Réduction maximale sur 4 ans
SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé	30 %	120 000 €
SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou restauration déclarée d’utilité publique	22 %	88 000 €

Les quartiers anciens dégradés et les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), un temps éligibles au taux de 30 %, ne le sont plus : cette extension a pris fin au 31 décembre 2024. Le statut exact d’un secteur se vérifie auprès de la mairie ou de l’architecte des Bâtiments de France.

Les travaux éligibles et le plafond

La réduction porte sur des travaux de restauration complète de l’immeuble, autorisés au préalable (permis de construire ou déclaration préalable) avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (ABF). Sont notamment retenus :

• les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
• les travaux imposés ou autorisés au titre de la protection du patrimoine ;
• certaines charges liées au chantier, comme les primes d’assurance.

Le prix d’acquisition du foncier n’est jamais retenu. Les dépenses sont plafonnées à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives, qui court à partir de la délivrance de l’autorisation de travaux. Au taux de 30 %, la réduction peut donc atteindre 120 000 € sur quatre ans.

La réduction est calculée sur les travaux effectivement payés chaque année. Si elle dépasse votre impôt de l’année, l’excédent est reportable sur les trois années suivantes.

Atout majeur : la réduction Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an), contrairement au Denormandie. C’est ce qui en fait un outil recherché par les contribuables fortement imposés.

L’engagement de location

En contrepartie de l’avantage fiscal, vous vous engagez à :

• louer le logement nu (non meublé), comme résidence principale du locataire ;
• pendant 9 ans au minimum ;
• en commençant la location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant. En revanche, aucun plafond de loyer ni de ressources ne s’applique : vous louez au prix du marché. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Des locaux commerciaux ou professionnels restaurés peuvent aussi ouvrir droit à la réduction, s’ils sont loués pendant la même durée.

Si l’engagement n’est pas respecté (revente ou arrêt de la location avant 9 ans), la réduction obtenue est reprise, sauf en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.

Exemple chiffré : un appartement en secteur sauvegardé

	2026	2027	Total
Travaux payés	120 000 €	90 000 €	210 000 €
Réduction Malraux (30 %)	36 000 €	27 000 €	63 000 €
Impôt sur le revenu avant réduction	40 000 €	40 000 €	80 000 €
Impôt après réduction	4 000 €	13 000 €	17 000 €

Sur deux ans, l’avantage fiscal atteint 63 000 €, soit 21 % du prix total. Dans un secteur couvert par un PVAP (taux de 22 %), la même opération aurait généré 46 200 € de réduction. À titre de comparaison, une réduction soumise au plafonnement global, comme le Denormandie, ne peut pas dépasser 10 000 € d’avantages fiscaux par an, toutes niches confondues.

À ces économies s’ajoutent les loyers, imposés en revenus fonciers après déduction des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance). Les travaux retenus pour la réduction, eux, ne sont pas déductibles une seconde fois des revenus fonciers.

Malraux, Denormandie ou LMNP ?

	Malraux	Denormandie	LMNP
Type de bien	Immeuble ancien en site patrimonial remarquable	Logement ancien à rénover en ville moyenne	Logement meublé, neuf ou ancien
Avantage fiscal	Réduction de 22 % ou 30 % des travaux	Réduction de 12 % à 21 % du prix de revient	Loyers peu ou pas imposés grâce à l’amortissement
Location	Nue, 9 ans	Nue, 6, 9 ou 12 ans	Meublée
Plafonds de loyer et de ressources	Non	Oui	Non
Plafonnement des niches (10 000 €)	Non	Oui	Non concerné

Le Malraux vise surtout les contribuables fortement imposés, prêts à immobiliser leur capital au moins neuf ans dans un bien de caractère. Pour comparer, consultez nos guides de la loi Denormandie et du LMNP.

Ce qui change en 2025-2026

• Fin des quartiers anciens dégradés et NPNRU : depuis le 1er janvier 2025, le Malraux se concentre sur les sites patrimoniaux remarquables.
• Pas de changement en 2026 : la loi de finances pour 2026 n’a pas modifié le dispositif. Les taux de 22 % et 30 %, le plafond de 400 000 € et l’exclusion du plafonnement global restent inchangés.
• Nouveau statut du bailleur privé : créé par la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, il permet d’amortir un logement loué nu. Il ne se cumule pas avec le Malraux sur un même logement.

Démarches et obligations

• Vérifier le statut du secteur (PSMV ou PVAP approuvé) et l’obtention de l’autorisation de travaux, avec l’accord de l’ABF, avant le démarrage du chantier.
• Conserver les factures et les attestations de l’opérateur, qui détaillent les dépenses éligibles payées chaque année.
• Déclarer chaque année les dépenses payées dans la rubrique des réductions d’impôt de votre déclaration de revenus, en y joignant l’engagement de location et les justificatifs demandés.
• Mettre le logement en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, puis respecter l’engagement de 9 ans.

Atouts, limites et risques

Les atouts

• Une réduction d’impôt élevée, jusqu’à 120 000 € sur quatre ans.
• Un avantage exclu du plafonnement global des niches fiscales.
• Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire.
• Un bien de caractère en centre historique, une offre rare sur le marché.

Les limites et les risques

• Prix d’entrée élevé : le coût au m² d’un programme Malraux dépasse souvent celui du marché local.
• Aléas de chantier : retards, surcoûts ou défaillance de l’opérateur peuvent décaler la réduction et la mise en location.
• Liquidité réduite : le bien doit être conservé au moins 9 ans après les travaux, et le marché de la revente est étroit.
• Capacité fiscale : la réduction n’est utile que si votre impôt est suffisant pour l’absorber, même avec le report sur trois ans.
• Rentabilité locative modeste : l’intérêt repose d’abord sur l’avantage fiscal ; le loyer doit rester cohérent avec le marché local.

La check-list avant d’investir

• Le secteur est-il couvert par un PSMV (30 %) ou un PVAP (22 %) approuvé ?
• L’autorisation de travaux et l’accord de l’ABF sont-ils obtenus ?
• Quelle est la part travaux dans le prix, et quel est le calendrier de paiement ?
• Qui est l’opérateur, quelles sont ses références et ses garanties d’achèvement ?
• Le loyer attendu correspond-il au marché local ?
• Votre impôt annuel permet-il d’absorber la réduction ?

Questions fréquentes sur la loi Malraux

La réduction Malraux est-elle soumise au plafonnement des niches fiscales ?

Non. Elle fait partie des rares avantages exclus du plafonnement global de 10 000 € par an. Elle reste limitée par son propre plafond de 400 000 € de travaux sur quatre ans.

Peut-on louer un bien Malraux en meublé ?

Non. Pour un logement, la location doit être nue et constituer la résidence principale du locataire pendant 9 ans. Le Malraux ne se combine donc pas avec le statut LMNP sur un même bien.

Que se passe-t-il si mon impôt est inférieur à la réduction ?

La part non utilisée est reportable sur l’impôt des trois années suivantes. Au-delà, elle est perdue : le montant des travaux doit donc être adapté à votre imposition.

Peut-on cumuler le Malraux et le déficit foncier ?

Pas pour les mêmes dépenses : les travaux retenus pour la réduction ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les autres charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance) restent déductibles des loyers.

Peut-on investir en Malraux sans acheter un immeuble entier ?

Oui. La plupart des investisseurs achètent un appartement dans un immeuble restauré par un opérateur. Il existe aussi des SCPI Malraux, qui mutualisent plusieurs opérations.

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